01 독일집과 거주형태 

독일은 다양한 형태의 집들이 있다. 단독주택, 공동관리주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 방식으로 표현된다. 이러한 집들은 거주형태에 따라 몇 가지 기준으로 구분할 수 있다.

하우스 Haus

독일을 생각하면 가장 먼저 떠오르는 집은 아인파밀리엔하우스(Einfamilienhaus)이다. 한국말로 하면 단독주택이다. 구도심에서 조금만 벗어나면 이러한 하우스들이 밀집된 지역을 쉽게 찾아볼 수 있다. 

두 번째로 독특한 형태의 하우스가 있다. 바로 라이헨하우스(Reilhenhaus)이다. 단독주택의 경우 가격이 비싸고, 다세대주택은 층간소음에서 자유로울 수 없다. 독일에서는 단독주택보다는 저렴하면서 층간소음의 걱정은 없는 라이헨하우스가 존재한다. 라이헨하우스는 똑같은 구조의 집들이 2~5채 정도 붙어있는 공동관리 주택이다. 

보눙 Wohnung

독일에 도착하면 가장 많이 볼 수 있는 형태의 집이 메어파밀리엔하우스(Mehrfamilienhaus)이다. 한국으로 치면 다세대주택, 빌라, 소규모 아파트가 메어파밀리엔하우스에 속한다. 여러 가정이 한 건물에 거주하기 때문에 각 가정의 집을 보눙이라고 말한다. 도심이나 도심 근처에 위치하고 있어 부동산에도 매물이 많고 외국인으로 공략하기에도 좋은 집 형태이다. 

셰어하우스 WG(Wohngemeinschaft)

독일어로 베게 WG는 셰어하우스이다. 개인 방 이외의 집 일정부분을 공유하는 것이 WG라고 볼 수 있는 것이다. 개인이 기숙사를 신청하기 전에 어학연수를 하거나 혹은 직장에 다닐 경우에는 WG를 많이 알아보며, 대학생의 경우도 기숙사를 기다리지 않고 WG에서 생활하는 경우가 아주 많다. 

기숙사 Studentenwohnheim

학교에서 운영하는 기숙사는 일반적으로 대학교에 입학 후 신청할 수 있다. 가격이 저렴하고, 접근성이 좋다보니 이런 요건이 있음에도 대도시들에서는 경쟁이 치열하다. 그래서 일부지역은 사설기숙사를 운영하는 곳들이 존재한다. 이곳들은 꼭 학생일 필요는 없다. 깨끗하고 편리하지만 가격이 비싸다. 

02 집 구하는 과정

Tip 독일 집의 특징

①   독일은 한국과 다르게 1층을 Erdgeschoss(지층)라고 하기 떄문에, 독일 건물의 1층은 한국의 2층에 해당한다.

②   출입문의 초인종 문패(Klingelschilde)가 있다. 한국의 아파트는 호수가 적혀있는 반면, 독일은 이름을 적는다. 또한 가끔 이름 옆에 “Dr.” 이라고 씌어 있는데 Dr.은 박사라는 뜻이다. 독일에서는 박사에 대해서 인식도 좋고, 스스로도 상당한 자부심을 느낀다. 

③   독일 집은 한국과 구조가 많이 다르다. 방 3개 3ZIMMER가 있는 집은 방이 3개이다. 거실이 따로 있고 방 3개가 있는 것이 아니다. 거실도 1개의 방으로 표현한 것뿐이다.

④   주방이 한 개의 방으로 분리되어 있는 경우가 많다.

필요 서류

독일에서 집을 구하기 위해서는 기본적으로 신분을 증명할 수 있는 여권, 그리고 자기소개서(Mieterselbstauskunft), 마지막으로 돈을 낼 수 있다는 다양한 증명서가 있어야 한다.

자기소개서는 필수 서류는 아니지만, 부동산이나 부동산 정보 사이트에서 필요로 하는 경우가 많다. 직업, 나이, 강아지 유무 등 아주 기본적인 내용들이 포함되고, 임대료를 아무 문제없이 납부할 수 있다는 근거들을 제시해주곤 한다. 그러나 외국인의 경우는 조금 더 구체적으로 쓰는 것이 중요하다. 완벽하게 의사소통을 하기 어려운 경우, 서류로서 자신이 얼마나 신뢰할만한 사람인지 나타내는 것이 필요하며, 집주인은 그 내용을 토대로 우선적인 집 방문의 기회를 주기 때문이다.

독일로 처음 방문한 사람에게 임대료를 납부 할 수 있다는 것을 증명하기는 쉽지 않다. 독일에 취업을 위해 온 경우 직장에서 보증인 형식으로 도움을 줄 수 있지만, 그렇지 않은 경우에는 자신이 얼마만큼의 돈을 가지고 있는지 보여주는 방법이나, 독일의 재정보증인을 두는 방법밖에 없다. 

자신이 가지고 있는 돈을 증명하기 위해서 가장 쉽게 사용하는 것이 은행계좌잔고이다. 한국은행계좌잔고가 있더라도 독일임대인에게 한국계좌를 보여주는 것은 큰 의미가 없다. 결국 독일계좌에 있는 은행잔고를 보여줘야 하는데, 문제는 독일의 일반은행의 경우, 거주지등록증이 없으면 은행계좌가 개설조차 안된다는 점이다.

현재까지 독일에서 집 구하는 많은 사람들이 겪었던 문제였고, 다행히 나름의 해결방법이 생겼다. 독일 모바일뱅크 개설을 하는 것이다. 거주지등록증 없이도 계좌를 개설할 수 있으며, 이 계좌개설을 통해서 임대료를 납부할 수 있는 돈이 있다는 것을 증명할 수 있다. 

물론 꼭 계좌가 있어야만 집을 구하는 것은 아니다. 한국인을 통해서 집을 구할 수도 있고, 집주인과 협의를 잘 해서 집을 구한 사람도 물론 있다. 다만 집주인에게 확실하게 어필하기 위해 아래와 같은 서류들을 모두 구비하는 것이 집을 구할 수 있는 확률을 높이는 방법이다. 

Tip 독일에서 집 구할 때 필요한 서류

n 자기소개서 Mietinteressentenbogen / Mieterselbstauskunft

n 여권

n 돈을 낼 수 있다는 증명 : 은행입출금내역서

n 개인신용정보 Schufa

n 직장인이라면 월급명세서 3개월분

n 재정보증인(독일인)

n 의사소통(독일어/영어) : 집주인에게 어필할 수 있는 내용 준비

Tip Schufa 서류 만들기 

n Schufa는 독일에 거주하는 사람드르이 신용정보를 관리하는 곳으로 개인 신용 정보 평가단체이다. 인터넷 부동산 홈페이지나 부동산의 경우 개인신용정보평가를 요구하는 경우가 많다. 물론, 독일에 처음 거주를 시작한 마당에 신용이라는게 있을리 만무하짐나, 개인신용정보평가에 문제가 없다는 것을 증명하는 서류이다 보니, 한 부쯤 구비해두는 것이 좋다. 일부독일부동산업체는 Schufa 조회 동의를 요구하기도 한다. 

n Schufa는 각 지점 혹은 홈페이지를 통해서 서류를 만들 수 있다.

https://www.meineschufa.de/l1pc/recaptcha/1063655334/index.php

부동산 관련 정보 확인하기

집을 구하는 방법은 한국과 독일이 비슷하다. 직방, 다방 등과 같은 애플리케이션을 이용하거나 공인중개사무소, 포털사이트 등을 통해 알아본다.

부동산 거래 사이트 이용하기

독일에 사는 현지인들도 집을 구하기 위해서 가장 먼저 이용하는 사이트가 Immobilenscout24, WG-gesucht이다. 부동산 거래 사이트로서 가장 많은 매물이 올라온다. 또한 가격, 집의 크기, 방의 개수, 건축 연도 등 본인의 기대에 따라 다양한 옵션을 설정하여 확인할 수 있기 때문에 편리하다. 따라서 원하는 조건의 집이 있다면 이 사이트에 적혀있는 연락처를 통해서 집을 구할 수 있다. 

다만, 허위매물도 조심해야 한다. 직접 만나서 계약을 하지 않고 제 3자를 통해서 계약을 하거나, 자신이 외국에 있기 때문에 돈을 보내주면 집 열쇠를 준다는 등 고정적인 사기수법이 있기 때문에 주의가 필요하다. 

아쉽게도 대도시의 경우 부동산 사이트를 통해서 집을 구하는 것이 쉽지 않다. 필자도 인터넷에 수 많은 집들에 연락해보았다. 그리고 10군데에 메일을 보내면 1군데 정도 답이 왔는데, 막상 집을 보러 가보면, 30명 이상이 항상 대기해 있었다. 마치 한국의 아파트 모델하우스 구경가서 추후에 당첨 받는 것과 비슷한 모습이었다. 비록 이 사이트들을 통해서 집을 구하지 못한다고 하더라도 현재 자신의 도시에서 집 가격이 어느 정도로 형성되어 있는지를 알아볼 수 있기 때문에 자주 이용하는 것을 추천한다. 

부동산 사이트 목록

부동산 직접 방문하기

부동산거래사이트의 경우 주문자지불정책(Bestellerprinzip)에 의해 세입자가 중개수수료를 지불할 필요가 없다. 하지만 일반부동산에 직접 방문하여 집을 구하는 경우에는 구하려는 집의 2개월치 월세를 중개수수료(Provision)로 내야한다. 

신문이나 대자보에 있는 광고를 통해 집 구하기

신문이나 학교 대자보에 있는 광고를 통해 집을 구하는 방법이다. 아날로그적이면서 가장 독일다운 방식인데, 생각보다 집 구하는데 효과가 좋다. 각 지역신문광고란에 다양한 매물들이 전화번호와 함께 올라오기 때문에 신속하게 전화를 해서 약속을 잡는 게 중요하다. 

자주 사용하는 부동산 용어

한국 사이트

독일유학생네트워크(페이스북 페이지)

: 유학생들이 잠시 비우는 집에 거주할 사람을 구하는 경우이다. 가격이 저렴하다.

https://ko-kr.facebook.com/groups/507228512628183/about/

Tip 독일에서 집구하기 힘든 이유

n 독일에서는 세입자 보호가 잘 되어있어서, 집주인이 세입자를 신중하게 선별할 수밖에 없다. 한번 집주인이 세입자를 받으면 10년 가까이 세입자가 거주하며, 특별한 계약조건이 없는 일반계약서에는 임대 기간이 정해져있지 않다. 또한 법적으로 해마다 임대료를 몇%이상 올리지 못하게 막아놓아서 집주인은 월세를 마음대로 올리지도 못한다. 그렇기 때문에 집주인은 집세를 잘 지불하고, 자신의 집을 꺠끗하게 사용할 수 있는 세입자를 신중하게 선별할 수밖에 없다. 

n 독일은 이민자의 유입이 많고, 대도시에서는 집을 구하는 사람들이 절대적으로 더 많다. 그래서 외국인으로 집을 구하기까지 힘든 과정을 거쳐야 한다. 처음 독일생활을 시작하는 사람의 경우, 독일에서 직장을 다녀서 소득증빙을 할 길이 없고, 독일어를 유창하게 하는 것도 아니며, 독일인 친구 한명 없다면 어디서부터 어떻게 집구해야할지 막막할 수밖에 없다.

03 계약하기

한국에서는 집세의 개념이 크게 월세와 전세로 나뉜다. 물론 요즘은 반전센 보증금에 따라서 월세의 금액을 적거나 많게 내는 등 집세의 형태가 다양해지고 있다. 그러나 독일은 전세의 개념이 없다. 따라서 세입자는 모두 월세세입자이다. 독일에서는 월세계약을 하기 전에 우선 계약서의 형태가 어떤지 알아봐야 한다.

Mietvertrag

기본적인 월세 계약이다. 새집으로 입주를 하거나, 기존에 살던 사람이 완전히 나간 후에 집주인과 월세 계약을 체결하는 것이다. 전세입자와 얽혀있는 것도 없고, 집주인과도 새롭게 계약 내용에 대해서 논의도 할 수 있다. 

Nachmietvertrag

전세입자가 계약기간이 끝나기 전에 이사를 하게 되었을 때, 대신 살아줄 사람을 찾아주고 나가는 경우에 하는 계약이다. 전세입자의 가구나 부엌 설비, 화장실 설비 등에 대해서 übernehmen라고 하여 떠맡는 비용을 지불해야 하기도 한다. 한마디로 사용하던 설비들을 구입해야 한다는 것이다. 독일은 일반적인 월세 계약 시에는 아주 기본적인 설비도 안 되어 있다 보니, 세입자가 직접 주방설비나 화장실 설비를 해야 하는 경우가 있다. 그것에 대해서 전세입자는 자신이 금액을 지불하고 구입했으며, 앞으로 입주할 세입자도 이용할 것이니 집세와 별도로 저렴한 가격에 구입할 것을 권한다. 이러한 설비들을 구입하지 않으면, 계약이 잘 성사되지 않는다.

Untermietvertrag

WG라고 하는 셰어하우스에서 자주 이용하는 계약 형태이다. WG는 셰어 하우스로서 집주인과 여러 명의 세입자가 동시에 계약하는 형태와 한 명의 세입자가 집 전체를 일반 월세 계약한 다음 월세 계약을 한 사람과 나머지 세입자들이 계약을 하는 등 계약형태가 다양하다. 두 번째 계약형태가 Untermietvertrag에 해당한다. 간단히 말하자면 월세집에 살고 있는 친구가 일정 금액을 받고 다른 친구와 함께 사는 형태이다. 이 경우 집주인의 허락이 필요한데, 싫어하는 경우가 많다. 

Zwischen Mietvertrag

잠시 동안 거주하는 사람들에게 방을 빌려주는 계약이다. 독일에서는 일반적으로 계약기간을 정해놓지 않는다. 그러나 Zwischen Mietvertrag의 경우 계약기간이 정해져 있다. 

계약서에 포함되는 내용

  *위 계약서의 내용은 독일세입자연합 Deutscher Mieterbund DMB에서 제공한 표준계약서를 참고하였다. 

04 독일의 월세비용

집 계약과정을 통해서 독일에서의 첫 단추를 끼우고 나면 비용지불 과정만 남는다. 일반적인 월세비용과 기타 부담해야하는 비용들은 한국과는 조금 다르게 측정되기 때문에 살펴볼 필요가 있다.

월세비용 Wammiete

  Kaltmiete + Nebenkoste = Warmmiete + Kaution

 순수한 월세   부대비용    종합적인 월세   보증금

한국은 전기세, 물세 인터넷 비용 등을 사용하는 양에 따라서 관리비가 각 담당업체에 개별적으로 지불한다. 그러나 독일에서는 물세, 난방비, 관리비를 고정적으로 지불해야 한다. 즉 사용하지 않아도 고정적으로 지출해야 하는 비용이 발생하는 것이다. 물론 고정비보다 많이 사용하면 Nachzahlung이라고 하는 추가 비용을 부담해야 하고, 적게 사용하는 경우에 비용을 돌려받을 수도 있다. 

전기요금

독일에서는 월세와 부대비용 이외에 전기세를 지불해야 한다. 독일은 전기공급이 민영화되어있기 때문에 전기회사들이 무척 많다. 물론 각 지역마다 주로 사용하는 전기회사들이 있으며, 자신이 거주하는 곳에도 집주인이 거래하던 곳이 있을 것이다. 전기를 사용하기 위해서는 집주인이 자신이 원하는 전기회사로 계약을 하는 경우도 있으나, 기본적으로 자신이 직접 전기회사를 찾아서 신청해야 한다. 

전기회사가 워낙 많고, 핸드폰이나 보험처럼 구매조건도 다양하다. 

그래서 Check24(https://www.check24.de)라는 웹사이트를 이용한다. 이곳에서 집주소와 한 달에 얼마나 전기를 사용하는지 입력하면 가능한 전기회사와 다양한 계약조건들이 제시되고, 그 중에 자신에 맞는 전기회사를 선택한다. 또한 계약 전에 전기 사용수치와 계량기, 고유번호 등 계량기 정보를 입력해야 한다. 보통은 건물관리인(Hausmeister)을 통해 계량기정보를 알 수 있다. 

전기비용 지불방법은 정액제 시스템이다. 사용한 만큼 돈을 내는 것이 아니라, 보통은 월단위의 전기요금을 정해놓고 그 요금 이상으로 전기를 사용하면 다음연도에 전기요금이 인상된다. 물론 기준미달로 사용한다면 요금을 돌려주기도 한다. 

방송 수신료 Rundfunkveitrag

집을 계약하고 거주지 등록을 하면 2개의 우편물을 받게 된다. 세금번호 관련 우편물과 방송 수신료가 그것이다. 한국의 경우 방송수신료가 전기세에 포함되어 있다 보니, 꼼꼼히 세금 지출 내역을 확인하지 않는 경우 방송 수신료가 전기세에서 명목 중에 하나로 지출되고 있다는 것을 모르는 경우가 많다. 그러나 독일은 방송수신을 원하는 것과 상관없이 한 가구에 20유로 내외의 방송 수신료를 지불해야 한다. 

Tip 그렇다면 한가구라는 개념은 어떻게 형성될까?

한가구라는 개념은 거주지 등록에서 확인할 수 있다. 방송수신료 자체가 거주지 등록에 기초하여 측정이 된다. 그렇다면 WG의 경우 어떻게 될까? 각 방 별로 지불하도록 우편이 날라온다. 그러나 방법은 있다. 만약 한 명이 방송 수신료를 내고 있다면, 비록 거주지 등록을 따로 하였을지라도 같이 살고 있던 사람이 비용을 지불하고 있다는 것을 증명하면 가능하다. 

방송 수신료에 포함되는 방송국은 한국의 지상파방송국과 비슷하다. 독일의 제1공영 방송인 'ARD'. 제2공영 방송인 'ZDF', 라디오(Deutschlandradio) 방송이 해당되며, 이러한 방송들이 기본 수신료가 되고, 케이블 TV 등을 시청하려면 따로 신청을 하고 추가 비용을 지불해야 한다. 

실질적인 월세비용

종합적인 월세 Warmmiete + 전기세 + 방송 수신료 + 

기타 전화, 인터넷, 주차비 등 = 실질적인 월세비용

집주인과는 월세와 부대비용에 대해서만 계약관계에 있는 것이고, 방송 수신료, 전기세, 전화와 인터넷은 모두 개별적으로 계약을 한다. 집주인과는 전혀 상관이 없는 것이다. 물론 Nachmiete 계약이나 Untermiet 계약, Zwischen 계약에서는 상황이 달라질 수 있다. 참고로 통상적인 Untermiete와 Zwischen 계약에서는 전기세 방송수신료 전화 인터넷이 포함되는 경우도 있다. 

Tip 지역별 월세 가격 정보

독일도 집값이 계속 오르고 있는 추세다. 당연히 집값과 함께 월세도 상승되고 있는데, 특히 대도시를 중심으로 월세 상승률이 상당히 가파르다. 독일전체를 놓고 본다면 남부지역인 뮌헨, 프랑크푸르트의 월세가 특히 높은 편이고, 수도인 베를린과 함부르크 역시 꽤나 높은 편이다. 퀼른지역은 달느 대도시들에 비해 상대적으로 월세가 높지 않은 편이다. 

  *각지역의 월세정보에 대해서는 구글에 “Miet-Maps Deutschland”라고 검색하여 이모빌리언스콧24 홈페이지에서 참고.

05 주택관리지침 살펴보기 Hausordnung

공동관리주택에 거주하게 되면 주택관리지침에 대한 안내문을 받는다. 대부분의 공동관리주택은 주택관리회사 (Hausverwaltung)에 관리를 일임하여 건물관리가 운영되고 있으며, 주택관리지침에는 집에 살면서 이웃들과 지켜야 할 규칙이 안내된다. 각 주택마다 다르지만 일반적으로 분리수거, 소음문제, 안전문제, 공동관리시설의 이용시간, 손해배상의무 등을 기재한다. 

분리수거

주택관리지침에는 분리수거에 대한 내용이 포함되기도 하고, 그렇지 않기도 하다. 워낙 일반적인 규정이기 떄문이다. 독일의 공동관리주택은 갈색, 파란색, 회색 쓰레기통이 있으며, 각 통에 알맞은 쓰레기를 분리하여 버리면 된다. 

분리수거 방법

소음문제

한국에서는 밤부터 다음날 아침까지 조용한 상태를 유지하는 것이 일반적인 기준이다. 따로 시간을 정해놓지는 않는다. 그러나 독일에서는 루헤자이트(Ruhezeiten)라는 조용해야 할 시간을 정해놓고 있는데 생각보다 그 기준이 높다. 일요일과 공휴일은 하루 종일 조용해야 하는 존탁루헤(Sonntagsruhe), 평일은 12-15시까지의 낮시간 미탁루헤(Mittagsruhe)과 밤 18시부터 아침 8시까지의 시간 나흐트루헤(Nachtsruhe)도 조용해야 한다. 물론 각각의 공동관리주택마다 조금씩 다르다. 공동 관리규정이 엄격한 곳은 음악으로 인한 소음에 대해서도 시간을 규정해놓기도 한다.

안전문제

안전문제에 대한 언급도 있다. 지하주차장이나 창고에 타기 쉬운 연료를 넣지 않고 방화규칙을 준수해야 한다는 등의 기본적인 것부터 각 가정의 입구에 물건을 놓지 않거나 자전거 보관소가 있는 주택의 경우 꼭 그곳에 보관할 것을 권고한다. 

기타

그밖에 공동관리주택에서는 테라스나 발코니에서 숯으로 그릴을 하는 것을 금지하는 경우가 많다. 그리고 만약 공동이 이용하는 시설을 파손할 경우에 대한 책임도 자세하게 기술한다. 

출처: 독일생활백서